大阪のビル売却の基礎知識

大阪は関西の中心、関東の東京と並んで大企業の本社も多い大都市です。
日本は少子化の一方で人口の都市圏集中が進み、不動産の価格は、大都市では高騰し、需要が少ない地域では下落が続く二極化が進行しています。
不動産の取引は、多くの人にとって、金額が大きく、人生の中でも取引の経験は限られており、不動産場の売買を本業とする不動産会社を除けば、会社や事業者といえども頻繁に取引することはありません。また、不動産には、固定資産税など、保有者に対する税金や、登記費用などの売買にあたって必要な諸費用、売買を仲介する不動産会社に支払う仲介手数料などの様々な付随費用があるので、売却時に売却価格が全額手元に残るわけではありません。
 ビルをいくらで売却したら、いくらの諸費用がかかって手元にいくら残るかを知るためには、不動産取引の基礎知識が有効です。
 土地やマンションを売却した場合、固定資産税は誰が払うのか?
 税金の税率や税額、だれが支払うべきか(=納税義務者といいます)は法律によって定められています。固定資産税は、大阪の場合、大阪市が課税しますが、納税義務者はその年1月1日時点のビルの所有者です。
 年の中途で売却によって所有者が変わったとしても、元のオーナーが大阪市に対して納税をする義務があります。
 一方、固定資産税は年1回の課税なので、元のオーナーが支払うのは、その年1年間の税金です。そこで、売却によってオーナーが変わる場合、税金を新しいオーナーが払うわけではありませんが、元のオーナーに対して日割りで清算した金額を売買価格に上乗せして支払う慣行が一般的に行われています。
 日割り清算で買い手から売主に支払われた固定資産税の清算金は、費用の清算ではなく、売買代金の調整として取り扱います。
 売り主が個人の場合、固定資産税の一部を買い手から受け取ったとすると、譲渡所得として課税を受けないことになりますが、税務の計算上は、契約上の売買価格に、固定資産税の清算金を加えたものが、物件の売却価格になります。
 個人の譲渡所得の計算では、売買価格に対する概算取得費(5%)の適用も可能なので、清算金の取り扱いは譲渡所得の税額にも影響するので注意をします。
 取引にあたっては、売買価格に固定資産税の清算金を加えたものを収入し、その中から仲介手数料を支払います。
 取引と同時ではなく、翌年の確定申告で税金を納めるので、手元にいくら残るかは、税額についても試算しておくと安心です。 
 

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