ビル売却の際の不動産仲介業者との契約

テナントビルを売却するのは、不動産取引の中でもかなり大きなケースです。不動産の取引では自分で売却相手を探す「自己発見取引」という手段もありますが、多くのケースでは不動産仲介業者に買主を探すように依頼するでしょう。

この依頼の契約を媒介契約と言います。そして、媒介契約には大きく2つに分けて一般媒介契約と専任媒介契約があります(専任媒介契約には専属専任媒介契約というものもあります)。
では不動産売却の媒介契約は、一般媒介と専任媒介のどちらが良いでしょうか?

一般媒介契約では、売主は同時に複数の業者に仲介を依頼することができます。また、自己発見取引も禁じられていませんので、自分で売却相手を探すことも可能です。契約期間にも特に期限はありません。
ただし、売主が自由である分、業者の負う義務は少なくなります。依頼主への報告にも特に義務はありません。また、レインズ(指定流通機構)という公的な不動産の流通ネットワークがありますが、それに物件を登録する義務もありません。
テナントビルという大きな物件の売却を任せるのには、少し心もとなく感じるかもしれません。
また、不動産仲介業者が受け取る報酬は、売買契約が成立したことによる成功報酬です。不動産仲介業者からしてみると、他の仲介業者とも契約がなされているような物件では、自社が確実に成功報酬を受け取れるとは限りません。したがって、買主探しにあまり熱心に取り組んでくれないという傾向があるといわれています。
とはいえ、売却するテナントビルが駅前など好立地にあって人気のある物件の場合は、自社で契約を成立させたいと不動産仲介業者も考えるので、複数の業者を競わせて最も良い売却条件を選ぶことができる可能性もあります。

専任媒介契約では、売主は、同時に複数の不動産仲介業者に依頼することはできません。1社のみに専任することになります。ただ、自分で売却先を探す自己発見取引はできます。契約期間は3カ月が上限です。これより長い契約期間を設定しようとしても、強制的に3カ月で終了することになっています。
売主の自由が制限される分、不動産仲介業者の義務は大きくなります。依頼主への報告が義務付けられています。頻度は2週間に1回以上です。また、レインズへも7日以内に登録しなければなりません。テナントビルのような大きな物件を任せるからには、これくらいの手厚いサポートは欲しいところです。
また、専任媒介を引き受ける不動産仲介業者にとっては、売買契約が成立すれば確実に成功報酬が手に入ることが見込まれますので、熱心に営業活動をしてくれることが期待できます。

専任媒介契約をより厳密にしたものに、専属専任媒介契約というものもあります。これは、売主が同時に複数の業者に依頼できないだけではなく、自分で取引相手を見つける自己発見取引も禁じている契約です。
これだけ売主を制約するので、不動産仲介業者の義務もさらに大きくなります。依頼主への報告は一週間に1回以上とより頻繁になります。レインズへの登録も5日以内とより素早くなります。専任契約同様、契約が成立すれば業者に確実に成功報酬が手に入るので、熱意をもって取り組んでくれます。
早期に買主を見つけたい場合、このように制度的に義務が業者に課せられている点は安心できる点です。
専任媒介契約同様、契約期間は最長で3カ月です。

これらの媒介契約には以上のようなメリットとデメリットがあります。比較したうえで自分のケースに最適なものを選びます。
テナントビルの性質によっては、何らかの伝手を頼って自分で売却相手を見つけた方がよいケースもあるかもしれません。かといって、それだけでは心もとないので不動産仲介業者にも買主探しをしてもらいたい場合もあるかもしれません。この両者のバランスをとるならば専任媒介契約が最適といえるでしょう。
一方、専属専任契約(専属専任媒介契約)では、買主も自社で見つけてこの両者で売買を成立させると、売主からも買主からも仲介手数料を受け取ることができることになります(両手売買と言います)。そのため、他社に売却の情報を出さないで「囲い込む」ことをする業者もいるとされています。
また、不動産仲介業者にもどのような物件が得意なのか特色があります。テナントビルの売却でしたら、テナントビルの売買に強みのある業者を選ぶ方が賢明です。
「両手売買目的の囲い込み」などをしないかどうか、テナントビルの売買にどの程度ノウハウがあるのか、こういった点を見極めるのに、最初は一般媒介契約でスタートして複数の業者と接点を持つのも一案です。
一般媒介契約では複数の窓口を持つのが煩わしいものですので、ある程度仲介業者ごとの特色が把握できたところで、専任媒介契約(専属専任媒介契約)に切り替えて1社に絞るのが良策と言えるでしょう。